Ｑ．所有する家屋を人に賃貸していますが、家賃が３ヶ月滞っています。どうすればよいですか？
家賃が３ヶ月滞っている場合、賃貸借を続けて家賃をはらってもらうか、契約を解除して家をでてもらうか、見極めが必要でしょう。
正当な理由がないのに、家賃の支払いがないとき、民事調停、民事裁判などの手続を利用して、債務名義（調停調書や判決）を取得します。それでも支払いがない場合、債務名義を根拠に裁判所に賃借人名義の預貯金、給料の差押えなどの強制執行を求めることができます。また、賃借人に連帯保証人をつけてある場合、賃借人が滞納している家賃については、連帯保証人に支払わせることも考えられます。
また、賃借人や連帯保証人による家賃の支払いがない場合、賃貸借契約を解除して、建物の明け渡しを求めることも可能です。賃貸人による解除は、賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められるような事情がない限り認められないとされていますが、本件のように特別な理由もなく家賃の滞納を3ヶ月以上も続けているような場合、信頼関係は破壊されたと認められるケースが多いでしょう。その前提として、配達証明付きの内容証明郵便で、期限を定めて支払いを求めておくことが必要となりますが、詳しい手続きは弁護士にお尋ねください。
Ｑ．賃貸借契約の解除が認められるのはどのような場合でしょうか？
賃貸借契約は、通常、長期間継続することが予定されているものです。そこで、上に述べたとおり、賃貸人による解除は、賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められるような事情がない限り認められないとされています。
したがって、たとえば、一度だけ家賃を払い忘れたとしても、賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されたと判断され、契約の解除が認められる可能性は低いでしょう。
賃借人の義務違反により解除が認められるケースとして、家賃を長期間滞納したことや、居住用建物を人の出入りの激しい店舗として使うなど、契約で決められた用法に違反したこと、騒音を出して近隣住民に迷惑をかけたり、禁止されているペットを無断で飼ったりすることが挙げられます。
Ｑ．敷金の返還はどのような場合に認められるでしょうか？
賃借人は、賃貸借契約の終了により、建物を入居時の状態に戻した上で賃貸人に返還する義務（原状回復義務）を負います。したがって、賃借人が故意・過失で部屋を汚したり、壊したりした部分についての補修・洗浄にかかる費用を敷金から差し引かれるのはやむを得ません。
しかし、建物の自然的損耗（汚れ、傷みなど）や経年劣化（時間の経過に伴い、建材の品質が落ちたり、建物の経済的価値が下がること）による補修、リフォームなどの費用は賃借人が支払うべきものではなく、本来賃貸人が負担すべきものです。
したがって、これらの金額が敷金から差し引かれている場合、賃貸人に返還を求めることができます。賃貸借契約の中で、自然的損耗による補修費を賃借人の負担することを明記していても、それが賃借人にとって著しく不利な内容である場合には、消費者契約法や、民法の規定に基づき、無効と判断される可能性もあります。
現状回復義務の具体的な内容については、国土交通省が定めた「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も参考になります。
Ｑ．家主が家の修繕について義務を負う場合がありますか？
家主（賃貸人）は、借主に貸した建物を普通に使えるようにする義務があります。したがって、賃借人は、借りた建物を普通に使っていたのに備品が故障した場合、賃貸人にその修理を求めることができます。
賃貸人が修理に応じないため、自分で業者に依頼したときは、かかった費用を賃貸人に請求することができます。この場合、賃借人は、賃貸人に対する費用償還請求権と賃料債務（家賃を支払う義務）とを相殺（そうさい）し、家賃から修繕に要した費用を差し引き、残額のみを支払うことも可能です。
Ｑ．近隣の相場と比べて家賃が高過ぎるので、家賃を値下げしてもらいたいと思います。どうしたらよいですか？
家主が家賃の値下げに応じない場合でも、一定の事情があれば、契約条件にかかわらず、賃借人は、家賃の減額を求めることができます。近隣の相場と比べて家賃が高過ぎる場合や、経済状況が変化した場合などです。
値下げ後の家賃の額について、家主との話合いが進まない場合、まず、民事調停の申立てをすることになります。（調停前置主義）。それでも解決しなければ、裁判を起こして裁判所の判断を仰ぐことができます。その場合は是非、弁護士にご相談ください。
値下げ後の家賃の額を決める裁判が確定するまでの間、賃借人は、値下げ前の家賃の額を支払い続けなければなりません。もっとも、値下げ後の家賃を決める裁判が確定した場合は、賃貸人に対し、支払いを続けた家賃との差額に10％の利息を付した金額の返還を求めることができます。